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「万博体育网页网址」租赁时代,在哪个城市租房“性价比”最高?

发表于 2020-01-11 19:00:59

「万博体育网页网址」租赁时代,在哪个城市租房“性价比”最高?

万博体育网页网址,文/东南偏北

最近关于住房租赁的话题,在各大媒体可谓是赚足了头条!

话题越多,说明重视度也就越足,讨论也就越具价值。这一系列信号,难道真是表明“住房租赁时代”即将到了么?

其实估量一个新的模式在国内能不能得到完美推行,最主要的因素有两个,一个是政策,另一个是市场。所以,我们也不妨顺着这两个点,来捋一捋思路。

▌01 租赁时代即将到来

我们先从远至近,来看一看跟住房租赁相关的政策及市场动态:

一、今年年中,一批一二线城市开始推行住房租赁试点

二、七月份,八部门印发大中城市加快住房租赁市场发展的相关通知,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

二、近两个月,阿里、京东等互联网巨头以及中国银联、建行、工行均高调宣布进军房屋租赁市场,同时表达了引入金融支持的态度。

三、前些天,住建部等三部门召开省市房地产座谈会,会议中明确指出:“提高住房租赁和共有产权房供地比例,防止高价地推涨房价”。

四、昨天(11月22日),新浪举行的一个论坛上。高层领导身体力行亲自组织召开会议,会议中也提到:规范住房租赁市场。

与此同时,这几天各方面对住房租赁市场的表态更是接踵而至。诸如,保监会高层表态,将支持保险资金进入租赁市场。万科董事长郁亮:“万科计划数年后,成为全球领先的租房租赁企业”。

这一系列与住房租赁相关的讯息,下至企业上至高层,汇聚成一句话就是:住房租赁大有“全民大会战”的意思。而这一切,其实也正是政策导向后的结果。所以,说现在是“住房租赁”时代的“前夜”真是一点都不假。

政策的推动,可以说是志在必得。那我们再看一下“市场”方面。

根据《中国流动人口发展报告》相关数据显示,中国流动人口已达2.45亿人,每年新就业大学生约700万,带动大中城市的住房租赁需求。不过,租赁市场也确实存在一些令人反感的事情。比如经常传出租户被中介忽悠、房东随意涨价、押金说扣就扣等市场乱象,以至于许多民众宁可勒紧裤带、硬着头皮买房,也不愿租房。

也正是,因为上面提到这些因素以及一些国人特定观念的存在,导致我国的租房率相比发达国家的房屋租赁市场,租房率要低得多。据统计,美国的租房率约为30%,德国甚至在50以上,而中国与这些发达国家相比租房率要低得多,2016年《社会蓝皮书》显示,我国城镇居民家庭住房自有率为91.2%,也就是说我国的租房率连10%都不到。不过这也能够说明,如果中国的住房租赁市场能够走向成熟,这里面市场空间还是足够大。

“住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标,其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。

▌02 “租赁同权”是地产长效机制的重要因素

今年以来,关于房地产的主基调已经十分明显了,归纳成一句话就是“房住不炒”。而其中的一系列的举措,也都只不过是围绕着这一句话展开。

总所周知,今年为了抑制楼价增长过快,出台了一系列的调控政策。这些政策大致可以分为四类:

土地供给端:①、制定计划,因地制宜 ②、完善住宅结构

金融政策端:①、去杠杆 ②、去投资

需求满足端:①、推行可以流通的普通住宅 ②、推行满足居住的保障住宅

租赁政策端:①、租售同权 ②、租房落户

也正是这些要素的存在,才完美的组成了现在的地产长效机制,至于以后还会不会有新的相关政策推出还不好说,但就目前来说,这里面与大众最直接相关的,还是其中的租赁政策,因为他直接关系到大众的租房价格。

在过去,房产商的房子很少“只租不卖”,归根缘由,还是这样做的利润太低,从下面的数据也可以看出,目前国内的主要城市在租金回报率与国际上“租房市场相对成熟”得国家的城市相比还是普遍偏低的,如果单纯靠租金回报率来算,那房产商就只能喝西北风了。但是租房需求又是实打实的刚需,而现在呢,一系列的租赁政策,又相当于给租房市场下了一道“军令”,那最后结果会怎样呢?

笔者觉得,这其中肯定是一个三方“让利”的过程,哪三方呢:房产商,政府和普通租客。房产商要想提高租金回报率,就只有两个办法,一是政府降低土地出让金,要是把土地出让金降到零了,租金回报率就大大提升了,大家自然也就有热情了,不过这很显然不可能,有些地方财政收入还依赖土地出让金呢。还一种方法就是规范租赁市场减少租房客不需要的租金,亦或者干脆提高租房价格。但是无论是其中哪种方式,对一些不规范的房产中介来说,绝对算是使出了“杀手锏”。

▌03 在哪个城市租房,“性价比”最高?

政策归政策,毕竟宏观上面的东西,大部分人的感受不会那么直接。

先不管以后租房价格会不会上涨,如果按照目前的情况,在哪个城市租房“性价比”最高呢?

决定在城市中租房“性价比”的要素,大致有三个,一个是平均工资,一个是租房价格,一个是市场房价。通过这三个基本要素,可以延伸出两个指标:租金回报率和租房资金占收入比例。

这里面最好的结果莫过于:在相对较高的租金回报率下,租房资金占收入比例越低。这样的结果,往往说明这个城市“租房系统”最为良性,以后涨房租的概率也相对会小许多。

下面我们就来看下各地(全国15个热门城市)的相关指标:

(其中,租金价格,是以90平方米房屋为样本采集数据,单位元/套/月。二手房价格,单位:元/平米 )

文中举例是以90平米租房价格占收入比例,如果单纯从这一指标来看,全国范围内租房价格价占收入占比较低的五个城市分别是:合肥、长沙、重庆、成都、武汉。

这几个“租房价格价占收入占比较低”的城市中,重庆跟长沙仍保持着较高的租金回报率,说明这两个城市的租房市场也是发展相对健康,合肥虽然比例比较较低,但是租金回报率也偏低,说明未来市场偏向成熟后,存在“涨价预期”。其中最独具风头的还是当属长沙:在保持着较高租金回报率的情况下,租房价占收入的比例也并不是很高。

因为数据是用以90平米租房价格收入占比来衡量“性价比”,从数据也可以看出,如果在一线城市想要租用90平米的房间,对绝大多数人来说租房价格差不多就是工资的全部,这其实也是北上广深的一个现状,大部分人“牺牲”较高的住房福利,去保障收入月底能够有部分盈余,在一线城市租房居住20-30平米房间的还是占大多数。

如果从租金回报率来看,这些城市中,租金回报率在3%以上的城市一共有4个,从高到低分别是:大连、重庆、长沙、杭州。一般来说,一个行业内的市场价格都会趋向一个稳定值,这也开业从侧面反映出,这几个城市在等到未来“住房租赁”时代到来下,房租涨价的概率也不会太大。


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