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「亚澳门盘口赔率」北京土地流拍!楼市冬天来了?

发表于 2020-01-11 12:21:38

「亚澳门盘口赔率」北京土地流拍!楼市冬天来了?

亚澳门盘口赔率,文 | t教授

这轮楼市调控的拐点,要来了么?

昨日(1.25),作为中国楼市调控政策最严的城市 —— 北京,两宗住宅用地出现流拍。

据报道,此次北京土地市场共推出了三宗共有产权住宅用地,除朝阳区豆各庄乡地块被中铁建拿下外,位于丰台区的两宗地块由于无开发商参与报价,均遭流拍。

若就消息而言,这显然是个不寻常的信号。

在2017年,北京住宅土地供应74宗,仅2宗流拍,不管推出土地的附带条件是多苛刻,都会引来开发商激烈争抢。而在这种火热的市场行情下,2017年北京的卖地收入更是达到2796亿元,增长226%。

结合2017年北京的土地市场背景,看这两宗流拍土地,就显得“意义非凡”了。

2018年1月份未过完,土地流拍量就达到2017年全年数据;

而且这也是北京共有产权房推出以来,首次出现土地流拍。

作为中国楼市最火热、政策最严厉,同时也是开发商挤破脑袋也要进去的一个市场—— 北京,2018年一开年楼市却突然冷却了下来。

我们是不是可以理解为,此轮调控的拐点来了?

如果是从北京土地流拍这个事件本身出发,我们确实可以这样认为。因为,楼市调控本身与其说调控市场,不如说是调控开发商。地价是他们抬起来的,房价也是他们抬起来了。

只有当开发商们开始谨慎看待这个市场的时候,才证明调控的“药效”已经显现,楼市的寒冬来了。

不过,笔者在仔细研究这三宗地的土拍公告后,发现没那么简单。

上述看似说通的逻辑未必成立。

▌“流拍”有可能是刻意制造

此次推出的三宗共有产权用地均是采用“竞地价+限房价”的土拍模式。

其中,流拍的2宗土地位于北京丰台区花乡白盆窑村,一宗的建筑体量为16.3万平方米,另一宗的建筑体量为13.2万平方米;

据土拍公告显示,这两宗地的起拍地价约为3.1万/平方米,限制售价是4.3万元/平方米(含全装修费用)。

第三宗成交的土地在朝阳区豆各庄乡水牛坊村建筑规模为8.79万平方米;据公告显示,起拍地价约为1.7万/平方米,销售价格3.6万元/平方米(含全装修费用);

此地块共吸引了中海、保利、葛洲坝、中铁建、石榴、城建+金科、金地+中交等7家企业及联合体的竞拍。经过7轮的举牌,最终,该地块被中铁建溢价12.2%,楼面价约1.9万/平米获得。

大家注意,猫腻就藏在这些数据里。

流拍的2宗地块中,地价(起拍价)和售价之间的差价为1.2万/平方米。

成交的地块中,地价(起拍价)与售价之间的差价为1.8万元/平方米,竞价后的差价为1.6万元/平方米;

即是说,“成交地块”竞价后的差价都比“流拍地块”的原始差价多出4000元/平方米。

因为,限制售价和地价之间的差价,包含了项目4000元/平方米的建安成本、1000元/平米的装修成本(现在的共有产权房都要求精装交房的)、管理成本、财务成本、税费、利润等。

所以,若在1.2万/平方米的差价下,基本上开发商的利润率只剩下3%左右。而且这么薄的利润率下,万一出点状况(如销售周期拉长),很容易赔本。

而1.8万元或1.6万元/平方米的差价就可以完全满足开发商对利润率的要求。

另外,还有一个很重要的背景,流拍地块的售价设定过高(相对周边二手房)。

据有关数据显示,附近挨着的商品房是首开华润城,是新房,价格卖到8万/平。

不过靠东方向还有个老点的二手房小区叫天伦锦城,价格要便宜很多,房价已经从17年最高点的5万6跌到了目前的4万2左右(完全产权)。

很薄的利润率 + 不小的销售风险,才让开发商用脚做出了选择 —— 老子不玩儿了!

那么,现在问题来了。

这么显而易懂的账,相关部门难道算不出来么?

同样是共有产权用地,不同地块的售地差价为何会达到5000元之多?

如此高的定价(相对周边二手房),而且还是部分产权,是真想让开发商顺顺当当的把房子卖出去么?

所以,很有可能的一种情况是相关部门压根儿就没想过把这两块地卖出去,而是要刻意制造北京两宗地流拍的信息,放给市场看。(如笔者在本文开头的错误推导)

至于理由,大家懂得!

▌“竞地价+限房价”与“共有产权房”组合存在先天bug

在2017年的调控大潮中,北京、上海等地出台了一些极具创新和跨时代意义的政策措施,如“竞地价+限房价”的土拍模式、“共有产权房”等。

而这些创新型措施,日后很有可能在全国范围内得到推广。当然,这些政策不会是单独实施,而是多个政策组合使用。

但这次的土地流拍事件,则给我们提了个醒:“竞地价+限房价”与“共有产权房”组合存在着先天性bug。

首先,“共有产权房”本身对开发商就是个累赘。

根据现有已经实施项目来看,共有产权房,政府和个人的产权比例有3:7、4:6、5:5等三种情况,而在房子没有卖出去的情况下,上述产权比就变成了政府与开发商的产权比例。

但因为是共有产权,开发商是无法对房子或土地进行抵押融资的。

所以,开发商参与共有产权房项目,要想好卖就必须要有价格优势、要想赚钱就必须控制地价成本。而这售价和地价的定价权,又都掌握在政府收入里。

但对政府来说这也是一个相当难平衡的事,如果地价过低,卖地收入会减少乃至出现国有资产流失;如果售价过高,会引起公众不满。

若反着来,又会引起开发商用脚投票,如昨天流拍的两宗土地。

而其他地方政府,不像北京那样财大气粗可以不倚重土地财政,若贸然实施“竞地价+限房价”与“共有产权房”政策组合,很容易让自己陷入被动。

▌小结

2018年中国楼市肯定会像2015年那样“冷若冰霜”,但可以肯定的是,“楼市冬天”不会现在这个时候来。


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